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房子的產權面積並非只有實際居住的空間，其實你還買下了陽台、雨遮，甚至是供公共使用的梯廳、屋突等公共設施，這些都算在賣給你的銷售坪數裡，所以公設比高，等於說你實際居住的空間相對被壓縮。

買房其實還包含買公設

總歸來說，買房子包含買下主建物、附屬建物與公共設施這三種面積，建物所有權狀也會清楚載明，以下將針對買房的一些觀念作介紹。

• 主建物：房子的主要部分，意即實際的居住空間。

• 附屬建物：與主建物相連且附屬於主建物的設施，如陽台、露台、雨遮等。陽台有計入銷售坪數，其面積不得超過該層樓地板面積的10%，深度不得超過2公尺。

• 公共設施：大樓住戶共同使用的部分，簡稱公設，一般分為大公與小公。大公是指大樓公共建築的一部分，是「全體住戶」必須共同使用的空間，比如電機室、防空避難室、健身房、屋突等等；小公則是指「部分住戶」共同使用的空間，如各樓層的電梯、樓梯間。

• 公設比：就是公共設施面積占產權總面積的比例，比例越高表示公設越多，比例越少表示公設越少。

銷售面積涵蓋的範圍

對於要買房子的人來說，公設與公設比是絕對要清楚的觀念，假設你買進50坪的房子，實際居住的空間只有35坪，這短少的15坪就是你的陽台、地下室、樓梯間等設施，所以買房子之前一定要看清楚房子的權狀，才能避免誤會或糾紛的產生。

公設比

如果把設計平面圖展開，一層規劃4戶ABCD，中間為門廳，設計成X與Y兩種形式（如圖97），設計Y的公設比大，因為它的門廳大。

假設當層面積有200坪，設計X的門廳有40坪，設計Y的門廳則有80坪，X每一戶的面積至少有（200－40）÷4＝40坪。設計Y每一戶的面積只有（200－80）÷4＝30坪，顯而易見，公設面積與居住面積是息息相關的。

▲公設比示意圖

產權面積是怎麼算出來的？

假設你買了一間房子，房屋權狀上面寫50坪，這是怎麼算出來的呢？

建商蓋房子之前，要先取得建築執照，建築師按法規將設計圖送至都發局審核，通過後會發建照。房子蓋好後，再送交都發局，通過審核後，建商就能取得使用執照，取得使照後，地政士就會向地政事務所申請辦理第一次測量，得到測量成果圖，這個成果圖會顯示出，主建物的面積、附屬建物的面積（如陽台及露台）、你買的房子面積總坪數，其實就是地政士幫你把主建物、附屬建物面積及公設面積加總起來的。

但大樓的公設面積是如何計算的？假設你家主建物是100 m2， 附屬建物為10 m2，而整棟大樓之主建物面積為1,500 m2，公設總面積是1,200 m2，你家需要分攤的公設面積就是100÷1,500×1,200＝80 m2，你家全部的坪數就是100（主建物）＋10（附屬建物）＋80（公設）＝190 m2。

財團法人金融聯徵中心公布今年第一季的房貸資料，在核貸成數上，六都均較去年第一季為高，在貸款利率上，六都均呈現下降。不過，雖然核貸成數增加，但根據中央銀行公布4月5大銀行新承作房貸，月減75億元、僅293.4億元，跌破300億元情況非常罕見，買氣呈現低迷。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銀行放寬貸款成數並降低利率，卻換得如此結果，顯見民眾買屋仍處於觀望。

▲六都核貸成數均較去年第一季為高，但根據中央銀行公布4月5大銀行新承作房貸，月減75億元、僅293.4億元，顯見民眾買屋仍處於觀望。

徐佳馨分析，今年Q1以來買氣回升，加上自用購屋人比重提高，在風險降低的考量下，銀行貸款成數也較為鬆綁，在利率部分雖然美國升息，但是在央行連續3季利率按兵不動的狀況下，各銀行房貸利率不增反減，依照目前國內狀況，低利狀態將持續好一段時間，然而央行公布承作房貸劇減，顯見民眾持續觀望心態，後續房市反應有待持續觀察。

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低利持續 賣方有撐難撿便宜

在平均核貸成數上，第一季北市平均成數僅64.04%為六都最低，台中市72.46%為最高，相較去年同期，北市依舊敬陪末座，若以增減幅度來看，台中市增加5.63個百分點為最多，新北市增加4.28個百分點次之。在利率上，六都均呈現下修，平均利率達到2%以下，其中桃園市利率下修0.25個百分點最多。大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，在目前銀行對於房市保守看待的狀況下，優質自用客戶仍是其心頭好，低利率往往能夠吸引自用買方目光。

綜觀未來，徐佳馨認為，低利狀況將會持續，加上不少銀行願意提供寬限期等優惠，如果無法在中古市場去化，仍有轉貸或其他方式暫時舒緩，想要賣方因為貸款繳不出來，趁機撿便宜的買方，可能要失望了。

當一個地區擁有重大建設，擁有良好的發展遠景，不僅會吸引民眾前往購屋，更會驅使業者湧入推案，尤其是重劃區房市更是如此……



據住展雜誌統計，北台灣二○一六年各行政區待售的新建案數量，發現桃園中壢區數量最多，高達八十八個，惟較前年減少四個。截至今年三月為止，是竹北最多，來到八十一個，桃園則減少到剩八十個。



以今年來說，線上銷售中建案最多的前三個地區，分別是竹北、中壢與桃園，而這三區都是建設題材匯聚的行政區，才會吸引建商大量推案。

建設作支撐　三區推案多

以竹北來說，除了是新竹縣府的所在地，堪稱竹縣首善之區，其縣治一、二、三期和台科大重劃區，提供龐大的土地來開發。而竹北過去題材不斷，包括台科大、台大校區、生醫園區、璞玉計畫、聯發科總部等等，即便落實與否是另一回事，但卻吸引建商源源不絕推案，人口數量也穩定增長。



第二名的中壢區，建設題材十分多元。例如青埔特區擁有機場捷運、航空城門戶話題，中壢舊市區則有捷運紅線、機捷延伸段，過嶺重劃區則有美式量販店好市多，內壢則有強大的工業園區支撐，不管是政府建設或民間投資題材都很豐沛，歷年推案量都不小。



居第三的桃園區，建設題材也不小。桃園區是桃園市府所在地，升格直轄市後身價不俗，近來浮現的建設題材，舉凡桃園火車站地下化、捷運紅線、捷運綠線，還有中路重劃區與經國重劃區兩大開發案挹注，推升建商推案信心。

大台北地區　林新淡上榜

若單看大台北地區，那麼截至今年前三月為止，待售建案數量最多的行政區依序是林口與新莊、淡水、新店等地；待售數量最少的是萬里，建案數掛蛋。



林口不僅擁有機捷題材，還有三井Outlet、昕境廣場、影視園區，因前景好且早年房價相對低，吸引不少大台北輕移民前往購屋，現建設利多紛紛兌現，房價已不可同日而語。



新莊遠景也很誘人，光是捷運就有三條：新莊線、環狀線與機捷，捷運路線數量甚至遠遠勝台北市許多行政區；同時，又有副都心中央合署大樓完工進駐話題，全區推案量一直不小。近來副都心、頭前和下新莊出現數個有感降價案，預計未來銷售中建案數量可望下滑。



淡水則因淡海輕軌激勵，推案量一度大爆發，待售建案在一五年曾達到五十八個高峰。去年以來，淡海建案普遍降價，加上輕軌如火如荼建構當中，今年已降至四十三個，明顯比前二個年度減少許多，完銷撤場的建案增多，顯示買氣並不差。



整體來看，消費者若在這些地區買房子，議價的空間相對大，比較能撿到便宜。如果業者還想在這些區域推案，就得規劃出跳脫市場區隔的產品；否則，若是坪數、定價與規劃與其他個案高度重疊，那麼銷售就會比較辛苦。

大台北建案破盤價從2015年下半年開戰，土城區的「大同莊園」可謂是打響破盤戰的第一案，從土城、北投、板橋，蔓延到蘆洲，且對區域房市造成極大震撼，根據實價資料顯示，這些破盤建案的區域價格相較於高點約下滑3~7萬元，跌幅最高達一成六。



除了土城區的「大同莊園」開價從區域新成屋的5字頭，直接下殺到4字頭以外，位於北投區奇岩重劃區內的「國美大奇」開價也低於區域行情，以7字頭進場、6字頭成交，此外板橋區江翠北側重劃區的「江翠ONE」、蘆洲區的「希望城市」同樣都以破盤價進場，導致周邊新成屋買氣一度停滯。



而全國不動產企研室觀察實價資料，距離這4個建案最近的捷運站周邊2.5公里的住宅行情，2017年第一季均價和2014年房價高點相比，發現跌幅不一，跌幅最重的前二名為最近「國美大奇」的奇岩站以及「希望城市」所在的蘆洲站，分別下跌一成六、一成三，至於海山站及江子翠站跌幅不到一成。



全國不動產企研室主任張瀞勻指出，近二年房市低迷、消費者以價格為購屋取向，而這四大建案推出破盤價時，周邊建案買賣一度停擺，並且造成價格破壞效應，潛移默化之下，也對區域房價發揮「定錨作用」，使得整體房價下修，影響民眾對當地行情的認知。



全國不動產土城永寧捷運加盟店店長李文佑指出，「大同莊園」前年推出4字頭價格時，的確吸走周邊建案的人氣，也對中古屋屋主造成壓力，但生活機能相對於裕民商圈少，且周邊建案並未跟風調降，加上公共建設題材不斷，使得跌幅不大。



至於「江翠ONE」周邊中古屋行情降幅約7％，張瀞勻指出，該案週邊生活機能尚未成形，對於較早推案的新成屋/預售屋、較近的大樓建案影響較明顯，像是鄰近巨蛋花園廣場，在房市多頭時，成交價可達五字頭，目前每坪成交價43~45萬元，但有機能、本身條件佳的中古屋降價不多。

至於「國美大奇」周邊中古屋跌幅一成六最高，全國不動產北投捷運加盟店店長王麗紅分析，該案生活環境佳，因此開出破盤價後，對於周邊屋齡較新的物件破壞力大，但造成如此跌幅的另一原因為，2017年第一季周邊交易地段多靠近山邊，導致跌幅加深。



而位於捷運蘆洲站的「希望城市」是4大破盤建案中唯一捷運共購宅，全國不動產蘆洲捷運總站加盟店店長羅定瑋表示，該案開賣後，周邊中古屋大樓退無可退，交易量幾乎腰斬，反而公寓受影響小，「大樓與公寓購屋族群不同，公寓跌幅沒那麼深。」