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受房地合一稅實施等因素影響，市場觀望態勢明顯，內政部今天發布105年第3季及第4季全國、6都住宅價格指數，經統計，第4季全國住宅價格指數113.38，為近2年新低。

營建署表示，住宅價格指數是衡量住宅市場價格變動的參考指標，以102年設為100當作基期。

根據統計，105年第3季全國住宅價格指數為115.6，較第2季上漲0.13%；經短暫反彈後，第4季全國住宅價格指數113.38，為近二年新低，較105年第3季下跌1.55%，也較去年同期下跌0.41%。

距離住宅價格指數最高點104年第1季的115.19，累計下跌1.57%，可發現全國住宅價格逐步往下修正，但幅度相對緩慢。

統計顯示，若以6都來看，相較於第3季，多數呈現下跌趨勢，其中以台中及高雄是下跌幅度較大，分別下跌1.87%及1.15%。

若觀察這兩季，以6都住宅價格的變動來看，可發現第3季多數出現上漲現象，僅雙北市呈現下跌；但到了第4季則多數出現下跌跡象，僅桃園市呈現持平，顯示第3季的上漲僅為短暫反彈現象。

營建署表示，整體而言，105年第3、4季的房市受到房地合一稅實施及稅基正常化、房貸利率持續偏低等因素影響，市場觀望態勢明顯，未來房價走向受到106年全年房屋交易量是否趨於穩定影響。

營建署發布105年度第4季房價負擔能力指標，全國房屋貸款負擔率38.34%，等於每月所得近4成繳貸款；其中，台北房價所得比為15.18倍，也就是15年多不吃不喝才買得起房。

內政部營建署公布，105年第4季全國貸款負擔率為38.34%，較上季減少0.15%；房價負擔能力等級維持於略低程度，房價所得比為9.32倍，較上季略降0.03倍。

營建署解釋，房價負擔能力的貸款負擔率，其比例越大者，表示其房價負擔能力越低，依照不同比例區分為可合理負擔、略低、偏低、過低四種不同得負擔能力等級。

20個縣市中，第 4季全國及各縣市的房價負擔能力，以台北市與新北市屬於過低程度，但台北市、新北市房價負擔能力，在季變動與年變動呈現房價負擔能力提升。

統計顯示，台北市貸款負擔率為62.48%，較上季減少1.23個百分點，較上年同季減少3.78個百分點；房價所得比為15.18倍，較上季減少0.28倍，較上年同季減少0.56倍。

新北市貸款負擔率為51.91%，較上季減少0.42個百分點，較去年同季減少1.37個百分點；房價所得比為12.61倍，較上季減少0.09倍，較上年同季減少0.05倍。

營建署分析，全國、台北市、新北市房價負擔能力較上季略微提升，其中全國、臺北市、新北市中位數住宅總價，分別較上季略微下降約0.18%、1.69%、0.61%。

而家戶年可支配所得中位數，分別較上季上升0.12%、0.16%、0.11%。在中位數住宅總價略微下降，家戶年可支配所得中位數略微上升的前提下，房價負擔能力呈現略微提升。

不過，營建署指出，房價負擔能力資料中的房價所得比，其計算方式是參考國際慣例，並未針對坪數、房型、樓層、屋齡等房屋品質面向予以標準化。

內政部今日發布105年第3季及第4季全國、6都住宅價格指數。第4季全國價格指數113.38為近2年新低，較上季下跌1.55%，也較去年同期下跌0.41%，有逐漸往下修正趨勢；6都相較上季也多呈現下跌趨勢，以台中市、高雄市跌幅較大。學者指出，盤跌趨勢確立，房價很可能維持3、4年緩跌格局。

▲內政部次長花敬群說，房市資訊透明化是政府目標，委外研究團隊的報告技術成熟、符合國際學術標準，未來將定期發布。

住宅價格指數是衡量住宅市場價格變動的參考指標，以102年全年設為100當作基期。研究團隊說明，去年第3季全國住宅價格指數為115.16，較上季上漲0.13%，經短暫反彈後，第4季降為113.38，距離最高點104年第1季的115.19，累計下跌1.57%，可見全國住宅價格有逐步修正趨勢，但幅度相對緩慢。觀察6都住宅價格變動，發現第3季多為上漲，僅雙北市呈現下跌；但到了第4季多數出現下跌跡象，僅桃園市持平，顯示僅為短暫反彈。從第4季來看，6都以台中市指數下跌最多，桃園市雖是唯一未下跌的都會區，仍明顯低於前波價格高點。

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研究團隊表示，雙北市部分，價格指數雙雙來到近三年的新低點，台北市更跌破基期100，桃園市、台中市、台南市、高雄市也都緩步盤跌；台南市、高雄市修正幅度及速度相當小，表面上相對抗跌，而從過去南部地區住宅價格上漲時序較晚，及過去幾季住宅價格走勢來看，仍有持續下跌可能。整體而言，去年第3季、第4季房市受到房地合一稅及稅基正常化、房貸利率持續偏低等因素影響，市場觀望態勢明顯，未來房價走向的關鍵，將是今年全年房屋交易量能否趨於穩定。

主持該計劃的屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲認為，全國盤跌趨勢確立，北部跌幅明顯，中南部較緩，大致上屬於溫和修正，但中南部續跌的機會大，值得重視，預估房市盤整期間將維持3、4年，每年房價可能修正3%~5%。

此外，對於先前外界質疑政府刻意隱匿資訊，內政部次長花敬群澄清，房屋買賣登記須1個月時間、實價登錄需1個月時間、政府製作統計資料須1個月時間，因此才會造成約3、4個月的時間差，加上一些行政程序上耽誤，不必過度解讀。房市資訊透明化是政府目標，委外研究團隊的報告技術成熟、符合國際學術標準，未來將定期發布。

營建署國宅組組長朱慶倫補充，初步規劃將縮短政府統計發布時間，預計今年7月公布第1季住宅價格指數、9月公布第2季數據，未來若實價登錄能跟買賣登記同步，時程會再縮短。目前統計內容已涵蓋當季8成以上的交易，準確度與完整度無虞。

台北市超過30年屋齡的老屋達58％，都更政策可謂勢在必行，但依據台北市政府都更處的統計，以台北市歷年來申請都更案件，含初期的事業計畫概要、進階的事業計畫及權利變換等，截至2016年12月31日止成功申請劃定單元共1048件，其中經都更審議會審議並核定約266件，很顯然整體都更政策進行的並不順利。



根據宏大不動產合夥估價師林韋宏表示，早期建商進行都更插旗係以購買透天戶或公寓為主，其中透天厝類似小面積土地，最受建商青睞，而概估大約都需整合至少8~15戶透天住戶或20~60戶以上公寓住戶，但是以上二類型房地往往已歷經二代至三代，實際的權利關係人往往是要再乘以1.5倍~2倍，所以許多個案是需要歷經上百位地主及建物所有人同意蓋章才能完成整合，因此才會讓都更顯得漫長而困難。



然而，近年因「文林苑」、「永春公寓」、「長安西路公寓」…等都更案爭議，讓開發商有了不同的思考方向，也陸續參與舊商辦大樓的都更整合。宏大國際資產陳益盛總經理指出，以最近幾個成功的、或進行中的都更或開發個案，如國際大樓、宜進大樓反而都是以購買或整合舊商辦大樓為主，而成功完成都更、開發的案例。

其中國際大樓就是目前還在預售推案中且成交單價破200萬的豪宅「華固名鋳」，宜進大樓則是興富發的「松江1號院」，仍在興建中的有聯合報忠孝舊大樓，還在都更流程進行中的有華塑大樓、台塑大樓、亞洲信託大樓、國泰世華銀行大樓、華票大樓、及近期元大金加購部分樓層的大同大樓…等等，都是大基地面積的舊商辦大樓。



陳益盛表示，以宏大不動產估價承做上千件的都更估價的經驗，分析商辦的持有者多數為法人或企業主，其屬性相對理性，也較無透天老屋等多世代、多人因繼承共有等複雜關係，因此在評估是否參與都更時，比較會以實際利益與好處做決定，較少考量歷史情感因素、或基地是不是「龍腦」等非理性因素，因此只要開發商提出合理權利變換條件或分屋比例，通常較有機會達成共識，而中大型商辦面積大於一般公寓或透天，因此基地所有權人數往往也較少且單純，也省下了不少聯繫、協商及整合的複雜度，再者商辦大樓的違建戶情形也低於住宅，亦減少不少變數。



此外，金管會於2016年下半年起擬放寬金融業參與都更規定，包括銀行承作都更放款，可不受「銀行法」72-2條對於銀行業不動產放款30％限制，近日並同意放寬現行「商業銀行投資不動產辦法」第3條等，原規定銀行將老舊行舍參與都市更新，取得新建不動產必需有50％以上為自用之規定等，擬放寬為20％，勢必對於都更的利多加上相當的助力，因此，陳益盛預估金融業將「反客為主」，不只是提供都更資金的挹注，多家金融業也將是都更的實施者，預估也將間接帶動老舊商辦都更的熱潮。



至於什麼條件的大樓及區位最受都更開發青睞呢？據宏大國際資產的調查，其中通過都審會核定實施的個案中，多數核定完成的基地規模為1000~2000平方米約300~600坪，除了是都更法規的開發面積規定門檻，也是同時考量到開發經濟規模、效益，與開發後能改善都市景觀與提升原住戶的居住生活品質。



台北市都更申請案件中，以大安、中山數量最多，主因在於大安區房價最高，都更後可改善居住環境的經濟效益最大，中山區則因商業機能較發達，開發效益可擴大至住宅以外的商業用途，因此該二行政區分居都更案量的前二名，松山區因居住環境與商業機能亦佳，其案量則位居第三。



至於都更後的效益，宏大國際資產依據許多個案的統計，售價與租金往往可提高5成~1倍的價值，其效益正也是都更的好處，既可改善都市環境景觀、提高居民生活品質。儘管都更好處多多，都更推行要順利，還是有賴原地主與建商的互信與利益共享，搭配都更法令合宜的修正，再加上政府公權力的執行，才能看的到、也吃的到。

每年端午節過後，夏天的炎熱氣候也正式報到！天氣越來越熱，加上梅雨下個不停，濕、熱、悶真讓人坐立難安，冷氣吹不停，又擔心電費攀升、也怕冷氣吹多影響健康，這時轉換一下家中擺設，讓氣氛清涼一下，打造夏日涼視覺，與暑氣說掰掰！永慶房產集團居家服務中心何政熹經理表示，夏季來臨時，熱氣讓人心浮氣燥，但吹冷氣與喝冷飲，又常常會讓人身體不適，這時巧妙運用家中擺飾的變換，增加一些清涼效果，也對居家生活去暑氣大有幫助。

建議1：先讓視覺感涼爽一夏

何政熹表示，打造家中清涼視感第一步，最容易的就是將會有熱感的擺飾及雜物收拾乾淨，如冬季的一些溫暖飾品，如地毯、毛抱枕、地墊整理收拾，露出家具原有樣貌，像是磁磚地、木地板等，視覺立刻涼一倍，也趁機將多餘的雜物回收或是歸位，讓家中空間變寬敞，這樣也可以增加冷氣的功用，循環更好，溫度調節更快，也可以小省一些電費唷。

建議2：讓熱氣退散進不到家中

窗戶加裝隔熱窗簾，在窗戶玻璃前裝設窗簾，在下午1點至5點前，都拉上阻隔日照。回家後，打開窗簾和窗戶，通風半小時後再開空調，這樣不但家中不會因為日照使室內溫度過熱，也可保持室內空氣品質健康，又可節能省電。何政熹進一步建議，比較經濟一點的作法，甚至可以DIY加貼隔熱紙，隔熱紙比窗簾透光性高一些，但要提醒民眾，在挑選隔熱紙上，請務必留意：1透光性2遮光率3隔熱率4材質顏色5耐熱度等的特性，才能選到最適合的隔熱紙。

建議3：引綠入室，引水招財

何政熹建議，在客廳、餐桌、茶几，可添上1-2盆綠色植栽，為家中添加一些綠意，綠色也可讓家中氣氛更為輕鬆，也可讓看電視的眼睛稍微休息，適合擺放在家中的植物，如波士頓腎蕨、綠蘿、虎尾蘭、蘆薈等，對於淨化空氣都有幫助，抑或是時下流行的多肉植物，輕巧可愛，也可放在家中也成為另一種居家生活風格呈現。小魚缸或是流動水景觀物，也是不少人夏天會選擇的小物，加上風水也有利用水的流動來做財位的加持，也可以考慮加進家中布置，但也要考慮家中的空間是否適合，不然也會增加空間濕度。

建議4：暖色燈OUT白光燈更涼爽

冬季時為提升家中溫暖氣氛，選擇燈具上會挑選偏黃光的燈泡，讓家中暖度增加，但夏天一到，暖色系燈光不免會帶來太多「熱意」建議夏天可多用較白色的光色，視覺也更清晰，心理溫度也可以降低一些，甚至可挑選LED燈具，溫度也較傳統燈具較低，也可節省電費。



最後，何政熹也提醒炎炎夏季，待在家中的時間也不少，花些巧思，也可用小資型花費讓生活空間更為舒適，即便夏季炎熱，在家中也能感受涼爽氛圍。